PANAMA ECONOMY INSIGHT MONITOR

Ayudándole a tomar decisiones en un entorno económico global
 
 

Tuesday, April 27, 2010

¿Qué ocurrió con la demanda inmobiliaria extranjera?

UNA HISTORIA MUY CONOCIDA

Los estadounidenses se acostumbraron a unos niveles de consumo muy alto, cambiando cada cierto tiempo su casa por una cada vez más y más grande y más y más costosa. Llegar a tener una casa de un millón de dólares se convirtió en la meta familiar. Las casas más grandes necesitaban ser amuebladas, así que tomaron sus tarjetas de créditos y las gastaron. Tomaron préstamos de automóvil, préstamos de consumo, préstamos para la educación de sus hijos y cuando se lo gastaron todo, entonces tomaron más préstamos. Y cuando ya la cosa no dio para más, entonces le echaron mano a sus casas caras y las re-hipotecaron y con el excedente se fueron felices de vacaciones.

Luego, cuando regresaron de vacaciones, empezaron a ver lo que antes no habían podido ver. Se estaban volviendo viejos, estaban demasiado endeudados y el país se les había vuelto caro. El dinero del seguro social y del medicare se les quedaba en una muela. Hicieron sus cálculos, vendieron sus casas entre 500 mil y 700 mil dólares y se compraron una por la mitad de ese precio en algún país en vías de desarrollo. En su retiro empezaron a vivir del dinero depositado en años anteriores en fondos mutuos.

En su retiro, algunos descubrieron “el paraíso”: clima de montaña, naturaleza, alejado del bullicio de las ciudades, la contaminación y el estrés. Lejos del impuesto sobre sus propiedades que tanto los había martirizado durante años y que cada vez pesaba más y más, en la medida en que su casa se había hecho más y más grande. Su casa, que una vez llegó a convertirse en un monstruo que devoraba todo su ingreso en hipoteca, mantenimiento, muebles e impuestos, ahora era su castillo en “el paraíso”.

En un lugar lejos de los Estados Unidos, empezaron a aparecer retirados estadounidenses, de la era del baby boomer. Y siguieron apareciendo más y más. Habían encontrado “el paraíso”. Empezó el auge de la construcción en “el paraíso”, la oferta de mano de obra escaseaba, la gente llegaba de los lugares aledaños para trabajar en la construcción. Vinieron compañías de bienes raíces, se abrieron restaurantes, hoteles y de todo tipo de negocio proliferaron por todo el pueblito. Muy rápidamente, el pueblito comenzó a parecerse cada vez más a algún muy pequeño pueblito de gringolandia. El precio de la tierra se multiplicó por diez y luego por veinte, y continuó multiplicándose hasta que se hizo inalcanzable para los lugareños. Lo mismo ocurrió con los precios de las casas, 100 mil, 250 mil, 350 mil, 500 mil, un millón, ¿quién da más? El municipio del pueblito comenzó a boyar en dinero. Se hicieron muchos planes para prepararse para el auge, que supuestamente duraría muchos, pero muchos años.

De pronto, sobrevino el crack financiero en los Estados Unidos y el auge de baby boomers fue extinguiéndose poco a poco y la maquinaria de construcción de casas fue apagándose lentamente. Y en el pequeño pueblito alguien susurró ¿Qué ocurrió? ¡Nada! Simplemente, lo que debía ocurrir: “el paraíso” se esfumó repentinamente. Algunos afortunados lo alcanzaron antes que se esfumara y otros no.

Las mismas razones que hicieron a los estadounidenses salir de su país son ahora las mismas que ahora le obligan a quedarse. Su casa es la razón. Ella se convirtió en un monstruo y algunos lograron salir a tiempo, mientras el monstruo estaba echando una siesta. Ahora el monstruo ya despertó y no pueden salir.

EL BABY BOOMER

El auge de los extranjeros parece haber comenzado cuando Panamá fue nombrada hace algunos años por la revista de la AARP, Modern Maturity Magazine, como uno de los quince mejores lugares para vivir la etapa de la jubilación o retiro, o lo que también suele llamarse un “segundo hogar”. Entre estos quince fue colocada en las primeras posiciones. Desde entonces ese hecho produjo un tremendo efecto positivo en el sector de bienes raíces de Panamá.

El auge de los extranjeros guarda relación con los cambios que se están suscitando en la estructura de la población de los Estados Unidos. El segmento de la población estadounidense de cincuenta y cinco años y más de edad está creciendo a un gran velocidad. Éste es el resultado del llamado fenómeno demográfico y económico conocido como el “baby boomer”. El fenómeno se refiere al incremento significativo en el número de nacimientos en los Estados Unidos ocurridos después de la segunda guerra mundial, momento en que se produce un gran auge económico. Específicamente, comprende el periodo de 1946-1967; periodo en el cual los nacimientos rebasaron la cifra de cuatro millones por año.

En 1996 el Boomer, o sea la gente que nació en dicho periodo, tenía entre 31 y 50 años de edad, de acuerdo al Bureau of the Census. Hoy en día, el Boomer tiene entre 41 y 59 años de edad. El fenómeno del baby boomer es como una gran ola de un maremoto, que se produjo tiempo atrás y que finalmente llegó a nuestras costas. En términos demográficos, en la medida en que la pirámide de población evoluciona a través del tiempo, se estrecha en la base, donde está la población joven, y se ensancha hacia arriba, donde está la población madura. El baby boomer que cumple 55 años de edad crece más rápidamente a partir del año 2006 y alcanzará la cúspide en el año 2012. A partir de entonces decrecerá, por lo que en el muy largo plazo las tasas de crecimiento se reducirán.

Durante ese periodo, o sea 2001-2019, la población mayor de 55 años de edad crecerá en 2.6% promedio anual, mientras que la menor de 55 años crecerá sólo en 0.3%. El mayor crecimiento es impulsado por el Boomer y por el incremento de la expectativa de vida.

Según la AARP, el segmento del “segundo hogar” está dado por aquellos que una vez alcanzados los 55 años de edad deciden establecerse de forma permanente en otro país fuera de los Estados Unidos.

Un norteamericano que se jubila, puede mejorar su situación económica, física y social, estableciéndose de manera permanente en otros lugares del mundo donde el costo de vida es más bajo y los impuestos también. En el fondo, la discusión en este tema se reduce a la elección de los individuos a maximizar sus aspiraciones dado su presupuesto, entendido éste en el largo plazo, como las riquezas acumuladas durante una vida de trabajo y las pensiones recibidas en el futuro.

En este sentido, en los últimos años Panamá cobró importancia como destino mundial para invertir en el sector de bienes raíces, establecer un “segundo hogar” o retirarse. El fenómeno empezó cuando apareció en varias revistas de importante circulación en los Estados Unidos, como uno de los mejores lugares del mundo para establecer un segundo hogar o retirarse. En el año 2001, International Living, indicó que Panamá es el mejor lugar para vivir fuera de los Estados Unidos. Por otra parte, la revista Modern Maturity de la American Association of Retired People’s (AARP), colocó a Boquete, Provincia de Chiriquí, como en la cuarta posición en una lista de las quince mejores ciudades del mundo para los retirados estadounidenses. La mayor parte de los retirados que viven en Panamá conocieron de este país a través de International Living.


Fuente: Panama Economy Insight con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

Los nacimientos en los Estados Unidos no han tenido una tendencia estable en el largo plazo, pues estos más bien han ocurrido de manera cíclica. Los ciclos han estado determinados por épocas de depresiones económicas y bonanzas. La Gran Depresión de los años treinta tuvo un efecto negativo; durante ese periodo los nacimientos disminuyeron pronunciadamente. Luego vino la segunda guerra mundial, y no fue sino hasta terminada ésta cuando la economía estadounidense comenzó a experimentar una gran prosperidad y la gente empezó a tener más hijos. La explosión de nacimientos, o baby boomer, de la post-guerra fue una época sin precedentes. Más aún, unos incrementos de los nacimientos así no se han vuelto a observar jamás.

Durante el baby boomer, la población infantil de menos de cinco años de edad llegó a crecer a tasas entre 4% y 5%. Antes de eso, durante la Gran Depresión, las tasas de crecimiento habían sido negativas. Luego de la conclusión del baby boomer, la población infantil mostró un crecimiento negativo y desde entonces ha oscilado en su habitual forma cíclica.

En cambio, la población de 55 a 64 años de edad, siempre mostró un comportamiento estable, pero a partir de la segunda mitad de los años setenta comenzó a decrecer como consecuencia de las caídas de los nacimientos en los años de la Gran Depresión. El crecimiento de este segmento de población no se recuperó sino a partir de la segunda mitad de los años noventa. Desde entonces, la población de 55 a 64 años de edad crece a unas tasas altas, no experimentadas desde los inicios del siglo veinte. Estas tasas no son otra cosa más que el reflejo de la explosión de nacimientos de la post-guerra. Es decir, los baby boomer ahora están alcanzando la edad de 55 años; están alcanzando la edad del retiro.


Fuente: Panama Economy Insight con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

La afluencia de retirados de los Estados Unidos hacia Panamá fue debida a que el baby boomer estaba cumpliendo la edad del retiro. Es de esperarse que esta afluencia continúe por largo tiempo, según se desprende de las proyecciones del US Bureau of the Census y que exploraremos en sus detalles más adelante.

Entre los factores que determinaron la afluencia de estadounidenses hacia Panamá en los últimos años, se observa que las políticas gubernamentales en materia de migración, impuestos y de derechos de propiedad jugaron un papel fundamental. El factor baby boomer ha sido clave pero, además, el aumento del costo de vida en los Estados Unidos, incluyendo el costo de la salud y la vivienda y el exceso de deudas también han jugado un papel fundamental. Resumiendo, la combinación de factores que motivaron a los norteamericanos a moverse hacia Panamá fueron los siguientes:

▪ El más bajo costo de vida de Panamá con respecto a los Estados Unidos
▪ Menor costo de la vivienda y la salud en Panamá con respecto a los Estados Unidos
▪ Exoneración de impuesto sobre la propiedad para viviendas nuevas por un plazo de veinte años
▪ Visa especial para retirados extranjeros
▪ Exoneración del arancel de importación de vehículos cada dos años
▪ Beneficios para los retirados extranjeros con visa de pensionado igual que el de los jubilados nacionales
▪ Uso del dólar como moneda de curso legal
▪ Estabilidad política y económica
▪ Clima y medioambiente propicios
▪ Infraestructura básica, infraestructura de transporte y de comunicaciones

Si bien es cierto que los retirados eligieron el país de destino tomando en cuenta el clima y la cultura del lugar, también es cierto que la política migratoria, de impuestos y de derechos de propiedad tuvo alguna relevancia en dicha elección.

Generalmente, la inflación en Panamá está entre uno y dos puntos porcentuales por debajo de la inflación en los Estados Unidos, excepto en los periodos de altos precios del petróleo como ocurrió en la década de los setenta y recientemente en 2008. La implicación de esto es que desde 1950 hasta el presente, el costo general de vida en los Estados Unidos ha aumentado 2.3 veces por encima del costo de Panamá.


Fuente: Panama Economy Insight con base en datos de la Contraloría General de la República y el Bureau of Labor Statistics.

Por lo general el costo de los alimentos, ropa, calzado, restaurantes y otros bienes y servicios es más bajo en Panamá. El servicio doméstico, jardinería y de mantenimiento y reparaciones es también más bajo.

Al aumento del costo de vida en los Estados Unidos debe agregársele que los costos médicos se han incrementado aún más. Ha incidido sobre dicho incremento el aumento en la expectativa de vida y el hecho de que la generación del baby boomer ahora está alcanzando los 55 y más años de edad, factores que en conjunto ejercen mayor presión sobre la demanda con respecto a la oferta. También se ha incrementado el costo de la seguridad social y de los planes privados de retiro.

Sin embargo, la ventaja de Panamá con respecto a los Estados Unidos no es plena. El problema es que los beneficios del medicare no aplican más allá de las fronteras de los Estados Unidos. Este hecho es relevante porque motiva a los retirados a permanecer dentro de los Estados Unidos antes que mudarse al extranjero. En este caso, un retirado que tiene que tomar una decisión entre permanecer en los Estados Unidos o mudarse al extranjero, lo hace evaluando los beneficios del medicare contra los beneficios de unos costos de salud más bajos en el extranjero. Generalmente, incluye en esta valoración la compra de un seguro privado en el extranjero.

Debido a esto, los estadounidenses se preocupan mucho de que no tengan suficiente dinero durante su retiro, de modo que el costo general de vida, incluyendo el de la salud, son factores que los impulsan a moverse hacia el extranjero.


Fuente: Con base en datos del Bureau of Labor Statistics.

Visa especial para retirados extranjeros

El gobierno de Panamá ha tomado acciones proactivas con respecto al tema de los retirados extranjeros, creando unas categorías de visas especiales para ellos. Sólo en el periodo de 2003 a 2005, la solicitud de visas para retirados se triplicó.

Panamá tiene dos clases de visas para los retirados extranjeros: pensionado y rentista. La visa de pensionado fue implementada una vez en Costa Rica, con lo cual logró atraer un gran flujo de retirados extranjeros en la década de los 80. Para aplicar a la visa de pensionado la persona no necesita tener la edad de jubilación que rige en el actual sistema de seguridad social de Panamá. Para aplicar a la visa, la persona debe demostrar que es retirado y que recibe una pensión privada o del gobierno de su país de por lo menos 500 dólares por mes o 600 dólares para el caso de las parejas. Este tipo de visa le permite al retirado extranjero mantenerse en el país indefinidamente. No se puede optar a la ciudadanía con este tipo de visa.

La visa de rentista es para aquellos retirados que no reciben una pensión regular. Ellos deben depositar en un plazo fijo la suma de alrededor de 225 mil dólares y presentar el certificado de dicho depósito expedido por el Banco Nacional de Panamá, con un rendimiento mínimo de al menos 750 dólares de interés por mes. Esta tipo de visa debe ser renovada cada cinco años. Tampoco se puede optar a la ciudadanía con este tipo de visa.

La ley exige que la tramitación de ambos tipos de visas se haga a través de un abogado. Desde luego que esto tiene algún tipo de impacto económico positivo para los abogados, quienes ofrecen el servicio anunciándose en Internet principalmente. Las páginas Web de los consultorios de abogados no sólo ofrecen el servicio de tramitación de las visas, sino además, ayudan a poner la demanda extranjeras de propiedades de vivienda en contacto con la oferta. Los desarrolladores de proyectos de viviendas para retirados suelen anunciarse en las páginas Web de los abogados. En el extranjero dichas páginas son vistas, porque los retirados están en el proceso de búsqueda de un país hacia donde moverse y comparan alternativas, precios de las viviendas, amenidades, costo de vida, impuestos, estabilidad política y económica, beneficios para los retirados, etc.

Muchos retirados han entrado al país con una visa de turista, con una duración de noventa días. Esto les permite conocer mejor la oferta del país, mientras toman la decisión de optar por una visa de pensionado. En este sentido, el término de los noventa días es crucial y una política migratoria que conlleve a su reducción tiene un impacto negativo, como así lo ha comentado International Living en reiteradas ocasiones cuando Panamá redujo ese tiempo a treinta días y luego tuvo que reestablecerlo.

Exoneraciones de impuestos sobre la propiedad y otros beneficios

En los Estados Unidos una de las mayores fuentes de recaudación de los gobiernos locales es el impuesto sobre la propiedad. No obstante, esto se logra imponiendo un exceso de gravamen sobre los contribuyentes. La tasa está entre uno y dos puntos porcentuales por año sobre el valor de la vivienda. A lo largo de una vida, una familia suele cambiar de propiedad varias veces, tendiendo siempre hacia la compra de una vivienda de mayor valor, por lo cual sus impuestos son cada vez más altos. Desde luego, en el largo plazo éste es un factor que ha impulsado el precio de la vivienda, con la consecuencia de que con la crisis de las hipotecas subprime el precio de las casas en términos generales se desplomó desde finales del año 2007.

En Panamá en cambio, el gobierno otorgó una exoneración de este impuesto por un término de veinte años para las viviendas nuevas. En el largo plazo, esto representaba una amplia ventaja, pues no solamente implicaba que las viviendas eran de un costo relativamente menor con respecto a los Estados Unidos sino, además, implicaba que el costo de su tenencia a través del tiempo también era menor.

Otros beneficios

Un retirado con visa de pensionado tiene derecho a la exoneración del arancel de importación de vehículos automotor cada dos años. No obstante, la ventaja que esto representa no es plena, porque en los Estados Unidos es posible conseguir un auto a un menor costo que en Panamá, pues téngase en cuenta que en el caso del mercado de autos usados en Panamá, la mayor parte de éstos se traen de los Estados Unidos. En este caso, la exoneración no hace que el costo del auto sea menor en Panamá que en Estados Unidos, pero sí ayuda a reducir la diferencia.

Otros beneficios que tienen los retirados extranjeros con visa de pensionado es el descuento sobre la compra de algunos bienes y servicios de los cuales disfrutan los jubilados nacionales:

▪ 50% de descuento en la mayoría de las actividades recreativas tales como cine y eventos deportivos
▪ 30% de descuento en el transporte público (incluido buses y barcos)
▪ 25% de descuento en los vuelos de Copa y Continental
▪ 50% de descuento en hoteles durante los días de semana y 30% durante los fines de semana
▪ 25% de descuento en restaurantes (no incluye las bebidas alcohólicas)
▪ 15% de descuento en restaurantes de comidas rápidas
▪ 10% de descuento en medicamentos
▪ 20% de descuento en las visitas médicas
▪ 15% de descuento en trabajos dentales
▪ 25% de descuento sobre su factura de gasto de energía eléctrica (sobre los primeros 600 Kwh consumidos)
▪ 25% sobre su factura de teléfono y agua

Por otra parte, a diferencia de los Estados Unidos, los intereses ganados sobre los depósitos en el sistema financiero de Panamá no pagan impuestos. Tampoco pagan impuestos los ingresos o remesas recibidas del exterior.

Estabilidad política y económica

Uno de los factores que los retirados estadounidenses toman en consideración al elegir el país al que se mudarán es su estabilidad política y económica. Es decir, no se mudarán a aquellos países donde la inflación es inestable e impredecible, y donde hay o ha habido una historia reciente de conflictos políticos y armados.

Panamá, debido al uso del dólar generalmente ha gozado de estabilidad macroeconómica con sistema financiero fuerte y también estable. A esto se debe agregar que desde principios de los noventa goza de estabilidad política, con un cada vez mayor desarrollo de las instituciones democráticas, de los derechos de propiedad y las libertades civiles.

Clima y medioambiente

En Panamá existen diversos climas y diversidad geográfica: montañas, playas y ciudad. En las montañas, como en Boquete, hay microclimas, con temperaturas generalmente más bajas que en las playas y las ciudades. El suelo de Boquete es relativamente joven, el cual fue renovado hace seiscientos años aproximadamente cuando ocurrió la última erupción volcánica. Se trata de una gruesa capa de suelo, producto de la erupción volcánica, donde ha habido muy poca erosión. Este tipo de suelo es muy fértil, lo cual hace que se embellezca con el verdor de las plantas todo el paisaje. La humedad del bosque es refrescada por el viento que sopla desde el Norte durante el verano y desde el Sur durante el invierno, produciendo una temperatura promedio sustancialmente menor que en las tierras bajas. Durante el invierno, la cordillera central suele retener las nubes, lo cual hace que Boquete tenga abundante precipitación pluvial, lo cual provee más humedad al bosque, la cual es refrescada por el viento, lo cual contribuye a disminuir la temperatura aún más. Específicamente, con respecto al clima, son estos atributos los que han motivado a muchos retirados a mudarse a ese lugar, y que las revistas International Living y Modern Maturity de la American Association of Retired People’s (AARP) han estado indicando en los últimos tiempos, en conjunto con los beneficios y menor costo de vida que hemos señalado.


Algunos tipos sobre el marketing en el segmento del Baby boomers

Muchos retirados han conocido de Panamá a través de la revista International Living, la cual ha publicado varios artículos, y especialmente sobre Boquete. También la Internet ha sido una poderosa herramienta para ellos. En la Internet, firmas de abogados, agentes de bienes raíces, aseguradoras y desarrolladores de proyectos ponen mucha información sobre Panamá y los beneficios que ofrece para los retirados.

No obstante, se debe tener en cuenta que quienes ponen información en Internet, ya sea el gobierno o el sector privado, están parcializados ya que su objetivo es vender. Quien está buscando información puede percibirlo así. Ellos están tomando una decisión que afectará sus vidas a partir de ese momento y que será muy difícil revertir, y por eso las recomendaciones de International Living ha sido importante para ellos, ya que la perciben como imparcial.

La página Web de International Living que publica: “retírese a Panamá y disfrute de muchos Beneficios”

Fuente: http://www.internationalliving.com/Countries/Panama/Retire.

Todos los años International living calcula y pública un índice sobre los mejores países del mundo para retirarse. El llamado International Living’s Retirement Index presenta a los países en forma descendente de acuerdo al valor del índice. Panamá apareció por primera vez en el primer lugar, y se mantuvo en esa posición durante seis años hasta que el gobierno de Panamá implementó algunas políticas que contribuyeron a que el valor cayera por debajo de México y Ecuador en los años 2007 y 2008.

Indudablemente, este índice ha tenido un efecto importante sobre la demanda. En efecto, la aparición de los retirados estadounidenses en Panamá no sólo coincidió con el hecho de que el baby boomer estaba alcanzando los 55 años de edad, sino además coincidió con la posición del país en el International Living’s Retirement Index. Muchos retirados llegaron a Panamá debido a la posición del país en dicho índice.



La página Web de International Living que publicó en el año 2008 México es el primer lugar en el Annual Global Retirement Index y Panamá pasó a la tercera posición después de haber estado en el primer lugar por seis años consecutivos. La página decía, cuando la noticia se publicó, que México era uno de los pocos países en los que todavía un retirado podía disfrutar de un excelente estilo de vida que sería inalcanzable para la mayor parte de la gente en los Estados Unidos y Canadá.


Fuente: http://www.internationalliving.com/Internal-Components/Further-Resources/il-s-2008-retirement-index.


La página Web de International Living explicaba por qué Panamá cayó del primer lugar en el Annual Global Retirement Index después de haber estado recientemente en el primer lugar por seis años consecutivos. La noticia explicaba, cuando se publicó, que el gobierno de Panamá había reducido el tiempo de visa de turista a 30 días y eso le imponía restricciones a los retirados en el proceso de búsqueda de una casa o apartamento para establecerse en el país durante largo tiempo.


Fuente: http://www.internationalliving.com/Internal-Components/Further-Resources/09-01-07-Retirement.

No obstante, para muchos retirados la recomendación de International Living nos es suficiente, aun cuando Panamá aparezca en el primer lugar. Ellos sienten en muchos casos la necesidad de obtener información de primera mano. En estos casos, acuden a testimonios y recomendaciones de retirados que ya se han mudado a Panamá. El problema entonces es ¿cómo un retirado que está en los Estados Unidos se pone en contacto con uno que ya vive en Panamá y que ni siquiera conoce? Algunos desarrolladores han reconocido el poder que esto tiene como herramienta de marketing y es por eso que ponen en sus páginas Web videos de testimonios de retirados que ya viven en sus proyectos.

El desarrollador del proyecto “Valle Escondido” se le ocurrió poner un sitio Web para que la gente envíe su blog, básicamente sobre el boom del real estate en Panamá. La mayor parte de las visitas de la página, obviamente, provienen de los Estados Unidos y Europa. En efecto, parece que hay mucho interés en obtener testimonios acerca de Panamá, probablemente por potenciales retirados que están en un proceso de elección de un país a donde mudarse.

La página Web de Panama Investor Blog de Sam Taliaferro, desarrollador de Valle Escondido proporciona a quienes quieren retirarse a Panamá de los testimonios que ellos necesitan


Fuente: http://www.primapanama.blogs.com/

Los Visitantes de la Página Web de Panama Investor Blog

Fuente:http://www4.clustrmaps.com/counter/maps.php?url=http://primapanama.blogs.com/_panama_residential_devel/

Compañías panameñas de bienes raíces anunciándose en la Página Web de International Living


El Perfil del baby boomer

Antes de cumplir los sesenta años de edad, aún el 71.8% de la población en el rango de edad entre 55 y 59 años de edad se mantiene en la fuerza de trabajo. La mitad de la población que está en el rango de edad entre 60 y 64 años se mantiene en la fuerza laboral. No es sino a partir de los 65 años cuando se observa que la población deja de pertenecer en su mayoría a la fuerza de trabajo. Mucha gente en los Estados Unidos que ha cumplido los 55 años de edad se ve obligada a permanecer en la fuerza laboral debido a que de lo contrario no tendrían suficientes ingresos para vivir. Desde luego, el alto costo de la vida en ese país podría ser unos de los factores que explican por qué una alta proporción de la población que tiene entre 55 y 64 años de edad continúan en la fuerza de trabajo. Mucha población de 55 años y más de edad se ve obligada a mudarse a un país con costo de vida menor debido a que de lo contrario tendría que permanecer trabajando en los Estados Unidos.


Fuente: Panama Economy Insight con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

Casi una cuarta parte de la población entre 55 y 59 años de edad tiene unos ingresos anuales que sobrepasan los cien mil dólares. Para el rango entre 60 y 64 años de edad la proporción con estos altos ingresos cae menos de una quinta parte de la población de ese rango. Esta proporción cae consistentemente en la medida en que observamos rango de edad más avanzada. En términos generales ocurre lo mismo con los tramos de ingresos de 75 mil a 99 mil dólares anuales y de 50 mil a 74 mil. Esta observación está en correspondencia con la participación de la población en la fuerza laboral; es decir, los ingresos de la población para tamos de edad avanzada caen porque dejan de pertenecer a la fuerza laboral. Si esto es así, significa que la gente sólo puede mantener sus ingresos altos si continúa participando en la fuerza laboral. Para alguien que se retira, implica que, dado el costo de vida en los Estados Unidos, debe ajustar su nivel de vida. Éste es un factor que los impulsa a moverse al exterior, en busca de un país con un costo de vida menor.


Fuente: Con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

La mayor parte de la población de 55 años y más de edad es casada. Las tasas de viudez no se observan sino hasta avanzada edad. Entre los 75 y 85 años de edad todavía podría esperarse que la mitad de la población permanezca con su pareja y casi la otra mitad sea viuda.


Fuente: Con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

La mayor parte de la población de 55 y más años de edad tiene educación secundaria completa. Otro porcentaje importante tiene grado de maestría y doctorado.


Fuente: Con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

Proyecciones del Baby Boomer

Dado el tamaño relativamente grande de la población estadounidense que está alcanzando la edad del retiro y las tasas de crecimiento elevadas que ésta está experimentando, la gran incógnita es cuando podría ser el número de esta población que podría mudarse hacia Panamá. Afortunadamente, el US Bureau of the Census ha hecho su pronóstico de población de largo plazo y que, obviamente, podemos usar para inferir sobre el número de retirados que podrían emigrar hacia los Estados Unidos.


Fuente: Con base en datos del U.S. Bureau of the Census.


Fuente: Con base en datos del U.S. Bureau of the Census.

Antes nosotros dijimos que los retirados entran a Panamá con una visa de pensionado, de modo que sabiendo el número de visas que de este tipo el gobierno panameño ha otorgado a los norteamericanos puede saberse cuánta población norteamericana ha entrado al país. No obstante, esa información es muy difícil de conseguir. Nosotros hemos tratado de conseguirla durante años, pero se maneja muy secretamente. Además, la oficina de migración de Panamá no publica en su página Web estadísticas de las visas que otorga.

El riesgo que el baby boomer representa para el mercado inmobiliario

En los Estados Unidos los individuos se jubilan bajo el sistema de ahorros de cuentas individuales privadas. Algunas personas lo hacen a través de compañías que administran fondos de pensiones, pero otras administran sus propios ahorros.

Aquellas que administran sus propios ahorros, han adquirido instrumentos y, por lo tanto, están más expuestas al riesgo ahora que los mercados financieros han caído. El Dow Jones, desde su pico el 9 de octubre de 2007 al 21 de noviembre de 2008 una pérdida de 43% de su valor. Esto tuvo dos efectos sobre las inversiones de aquellos que se retiran; por una parte, implicó que los precios de los instrumentos de inversiones cayeron 43% en promedio y, por otra parte, implicó que los rendimientos sobre dichos instrumentos también cayeron.

Un retirado podía vender parte de sus de esos instrumentos y comprar una casa en Panamá, mientras que el resto puede mantenerlos y recibir un retorno que le permite vivir sin tener que trabajar. Pero el problema en ese momento sus instrumentos valían un 43% menos en promedio y, además, sus retornos habían disminuido. En este sentido, el riesgo para la demanda era que las personas optaban por la decisión de no retirarse a Panamá, dado no era el mejor momento para vender y jubilarse.


Fuente: con base en información de Wall Street Journal.

El otro riesgo para la demanda ha sido con respecto a la caída del mercado inmobiliario en los Estados Unidos. Muchos retirados, cuando tomaban la decisión de mudarse a Panamá, lo que hacían era que vendían su casa en los Estados Unidos y compran una en Panamá a un precio sustancialmente más bajo. El excedente sobre el precio de venta de la casa lo colocaban en el ahorro que mantienen en un fondo de pensiones, o sino en instrumentos financieros, lo cual aumentaba el monto de su pensión. Sin embargo, con la caída de los precios de las casas, obviamente, el excedente se ha redujo, lo cual disminuyó el valor adicional que ellos podían aportar al fondo de ahorro y, por ende, se redujo el valor de su pensión mensual. El riesgo para la demanda ha sido que muchos decidieron que no era un buen momento para vender su casa y retirarse a Panamá. Ellos han pospuesto su decisión de retirarse para cuando el mercado inmobiliario se recupere y los precios de las casas suban lo suficiente, pero eso podría tardar muchos años.




IMPACTO SOBRE EL SECTOR DE BIENES RAÍCES Y LA CONSTRUCCIÓN

Demanda del sector inmobiliario
Las ventas de bienes raíces en Panamá cayeron 35% en 2009, luego de ya haber caído otro 35% en 2008 y 15% en 2007. Para las viviendas mayores de 80 mil dólares la caída de las ventas fue de 60%, mientras que para las menores de 80 mil la caída fue de 20%. La contracción mayor para el rango de precios altos es debida al repliegue de los compradores externos como consecuencia del colapso de los precios de las casas en los Estados Unidos.

El sector de bienes raíces de Panamá fue fuertemente impactado por el colapso de los bienes raíces en los Estados Unidos. Las ventas de Panamá están cayendo desde que quebró el banco Leman Brothers y los precios de las casas colapsaron en los Estados Unidos. Los baby boomers (los principales compradores de casas y condominios de Panamá) no pueden vender su casa en los Estados Unidos y mudarse a su segunda casa en Panamá.

El gráfico que se presenta a continuación sobre el interés a lo largo del tiempo por “panama real estate”, o sea, bienes raíces de Panamá, fue construido con una herramientas que Google para analizar las tendencias de las búsquedas en la Web por parte de los consumidores. El gráfico revela una historia verdadera: la caída del interés de los consumidores por los bienes raíces en Panamá a partir de la quiebra del banco de inversión Lehman Brothers en los Estados Unidos, que fue el detonante de una de las crisis económicas más profundas de ese país desde la Gran Depresión de los años treinta. Indica que el interés de la comunidad internacional por bienes raíces en Panamá se fue al piso y, más aún, al día de hoy no muestra signos de recuperación.



El asunto es que hoy en día los compradores de bienes raíces están principalmente en la red, a diferencia del pasado cuando ellos hacían sus búsquedas en medios impresos como periódicos y revistas. El boom inmobiliario de Panamá fue creado por el auge de retirados estadounidenses que buscaban mudarse a Panamá. Hay anécdotas que ellos vendían su casa en los Estados Unidos a un precio entre 500,000 y 700,000 dólares y se mudaban a Panamá, comprando otra vivienda en un valor de 300,000. Tras el colapso de los precios de las casas en los Estados Unidos, ellos ya no pudieron vender sus casas en ese país y mudarse a Panamá. Dado que el precio de las casas en los Estados Unidos no se ha recuperado, entonces el mercado inmobiliario de Panamá enfocado a ese nicho de extranjeros tampoco se ha recuperado.

Oferta

En cuanto a la oferta inmobiliaria, está mantuvo su ascenso a pesar de que las ventas venían desplomándose desde la quiebra de Lehman Brother. En 2009 la oferta apenas se redujo en 5%. El coeficiente de oferta/ventas del sector inmobiliario de Panamá se ha estado incrementado desde la quiebra de Leman Brothers.

Precios

A pesar de la caída abrupta de las ventas de viviendas en Panamá y la sobreoferta, los precios continuaron creciendo y no fue sino hasta la segunda mitad de 2009 cuando empezó a observarse un leve descenso. En el boom inmobiliario la mediana del precio de las viviendas en los Estados Unidos estaba muy por encima de la mediana de Panamá, pero tras el colapso de los precios de las casas en ese país ahora los precios han quedado significativamente por debajo.



Valor agregado

El valor agregado del sector de bienes raíces (producción de mercado) se contrajo en 4.7% en 2009, como resultado de la contracción de las ventas de viviendas a los compradores externos.

Indicadores
INDICADORES DE LA EVOLUCIÓN DEL SECTOR BIENES RAÍCES EN 2009
Indicador % de cambio
Valor agregado de las actividades inmobiliarias......... -4.7
Ventas de viviendas.....................................-35.0
Oferta de viviendas..................................... -5.0
Precio de la vivienda.....................................1.0
Préstamos nuevos de hipotecas...........................-15.4


Construcción

En 2009, la producción de concreto premezclado se contrajo fuertemente durante nueve meses consecutivos.

En junio de ese año, los permisos de construcción se dispararon en 265% con respecto al mismo mes del año anterior. Esta situación atípica ocurrió porque en ese mes venció la ley que le otorgaba un conjunto de incentivos a las construcciones nuevas. Después de junio, este se ha convertido en otro factor adverso para el sector de la construcción, ya que los proyectos nuevos no tendrán estos incentivos.

INDICADORES DE LA EVOLUCIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN EN 2009
Indicador % de cambio
Valor agregado de la construcción.........4.5
Valor de los permisos de construcción....-9.4
Producción de concreto premezclado......-10.9

No obstante, el valor agregado de la construcción creció 4.5% en ese mismo periodo, porque en el primer trimestre de 2009 la construcción estuvo en boom, a pesar de que las ventas de bienes raíces se estaban desplomando. Este boom de la construcción fue el resultado del auge de la construcción de condominios y proyectos de infraestructura pública tales como la Cinta Costera, la autopista Panamá-Colón y la expansión del Corredor Norte entre otros.

Perspectivas

Durante los años 2010-2012 no habrá un sector inmobiliario pujante, sino por el contrario este descenderá de forma importante. Sin embargo, la inversión pública y privada será en el periodo 2010-2014 por aproximadamente 47 mil millones de dólares, es decir, el doble de lo que fue en el periodo de 2005-2009.


Fuente: Panama Economy Insight.

La ampliación del Canal, la construcción de un metro en la Ciudad de Panamá, la extensión de la cinta costera, el proyecto de saneamiento de la Bahía de Panamá y la construcción de la autopista Madden-Cuatro Altos son sólo algunos de los proyectos que se encargarán de tapar el hueco de inversión privada que está dejando el sector inmobiliario. Proyectos mineros, de refinación de petróleo, de generación eléctrica y de turismo, entre otros van a darle el nuevo impulso a la inversión privada en los años 2012-2014.

Panama Economy Insight espera que las ventas de bienes raíces empiecen a recuperarse en el año 2012. Panama Economy Insight pronostica que la economía de Panamá sólo crecerá en 3.5% en 2010 debido al ajuste de la oferta inmobiliaria, a pesar de la expansión del Canal.

La inversión pública y privada en infraestructura va a ser el motor del crecimiento económico. Panamá Economy Insight pronostica que en los años 2011 y 2012 el crecimiento económico de Panamá va a volar a tasas de 9.6% y 8.6% respectivamente.

27 comments:

  1. Uno de los mejores analisis del sector inmobiliario de Panama que he visto. Felicidades.

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  2. Un completo análisis, felicitaciones. Me pregunto qué sorpresas nos traerá ahora el censo poblacional del 16 de mayo? seguramente podremos entrar a medir el impacto de la cantidad de extranjeros que viven en Panamá. Habrán muchas sorpresas...

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  3. Panama es el pais a mudarse, el futuro es muy positivo, visite Panama

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  4. Un análisis muy sesudo. Además que puede ser peligroso para la estabilidad social que los precios de inmuebles se mantengan en niveles que excluya al Panameño.

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  5. Exelente articulo. Pienso que la caida de ventas immobiliarias son una ventaja para el pais. la cual esta dando la oportunidad que la infroestructura de Panama se desarrollen. Fue muy penoso participar de una actividad internacional de Bienes y Raices donde nos llevavan a ver los projectos de viviendas y para llegar a ella pasabamos por calles increiblemente danadas para llegar a un hermoso projecto de vivienda que el ambiente y carreteras no sustentaba el precio de la vivienda.

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